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 Dr. Rodrigo Karpat - Especialista em Direito Condominial | Sócio na Karpat Sociedade de Advogados

Dr. Rodrigo Karpat, advogado militante na área cível há mais de 10 anos, é sócio no escritório Karpat Sociedade de Advogados e considerado um dos maiores especialistas em direito imobiliário e em questões condominiais do país.

Além de ministrar palestras e cursos em todo o Brasil, Dr. Rodrigo Karpat escreve como colunista em diversos sites do segmento e no Jornal Folha do Síndico, é consultor da Rádio Justiça de Brasília e da OK FM e apresenta os programas Vida em Condomínio da TV CRECI e Por Dentro dos Tribunais do Portal Universo Condomínio.

A Karpat Sociedade de Advogados é o maior escritório de direito imobiliário e condominial do país. Cobrindo também as diversas áreas do direito desde 2007, o escritório é responsável por gerenciar mais de 9.000 processos.
Contato: Karpat Advogados - O endereço de e-mail address está sendo protegido de spambots. Você precisa ativar o JavaScript enabled para vê-lo.

LEIA ABAIXO ARTIGOS DE RODRIGO KARPAT

ar-condiconado-alteracao-fachadaOs dias quentes estão chegando e começam os problemas inerentes aos aparelhos de ar condicionado. Seja pelo pinga-pinga, pelo barulho ou pelo dano estético que em alguns casos só é percebido quando chega o verão. 
 
Nos tempos atuais o ar condicionado passa a ser equipamento essencial, de primeira necessidade, especialmente em locais onde o calor ou o frio são intensos. 
 
Independentemente do que será dito, é necessário que o condômino não instale um aparelho antes de verificar se é permitido na convenção ou qual o procedimento no prédio. O fato de já existirem aparelhos não quer dizer que possa ser feito. Podem ser que os casos estejam sendo litigados na justiça. 
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normas de transito dentro do condominio
 
No último dia 23 uma jovem morreu após um grave acidente de carro dentro de um condomínio de luxo em Bragança Paulista, interior de São Paulo. Além dela, mais quatro pessoas ficaram feridas. Segundo o Boletim de Ocorrência, o motorista teria perdido o controle do carro (um Mini Cooper) e batido contra uma árvore. Testemunhas teriam afirmado que o carro estaria em alta velocidade.
 
Casos como esse, são comuns em condomínios e loteamentos fechados, pois raramente temos a fiscalização das autoridades, mesmo que o Código de trânsito traga expressamente a responsabilidade de fiscalização destas áreas, mesmo que internas. Na prática os gestores se encarregam da fiscalização, colocação de lombadas, placas, entre outros. E como não são autoridade pública, não costumam tem meios para fiscalizar velocidade ou menores no volante, e aí que mora o perigo. 
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A assembleia em sessão permanente é um artificio perigoso para se alterar a convenção do condomínio ou para que se obtenha quórum qualificado, pois traz nulidade da assembleia e consequente revogação dos atos ali praticados.

A assembleia em sessão permanente ocorre quando durante a assembleia alguns assuntos não podem ser exauridos no ato da reunião e, deste modo, ou o presidente ou qualquer condômino do plenário propõe a interrupção dos trabalhos para continuidade em momento posterior.

Importante que a suspensão dos trabalhos deva ser submetida e aprovada pelo plenário e se presta para as mais variadas situações, tais como avançado da hora, falta de um especialista para explicar um item que precisa ser deliberado, entre outros, mas nunca para obtenção de quórum, conforme já se manifestou o STJ, e se manifestam os Tribunais pais afora.

Neste sentido o STJ:

 

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regimento interno e convencao de condominio

 

A atualização do Regimento Interno e Convenção Condominial é sempre um árduo trabalho. A necessidade de modificação destes instrumentos vem da necessidade de modernização das cláusulas em função do tempo, ou pela má elaboração, por parte de construtoras/incorporadoras, de regras que não atendam aos anseios da coletividade. 

A convenção é ato essencial para a instituição do condomínio edilício (art. 1.333 do CC). Nos casos em que tenha havido prévio registro da incorporação imobiliária, ela será apresentada como minuta, integrando o rol de documentos exigidos para que o incorporador possa realizar as vendas e obras no local (art. 32, alínea “j”, da Lei nº 4.591/64), sendo elemento indispensável para o registro no cartório competente.

Com a emissão do ‘habite-se’ e cumprimento das demais exigências legais, o incorporador, via cartório, apresenta os documentos para a instituição do condomínio, ratifica (confirma) os termos da minuta da convenção já arquivada naquele primeiro momento e requer a abertura das matrículas individualizadas de cada unidade.

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Uma época de muita alegria, diversão e relaxamento para alguns pode trazer grandes dores de cabeça para os moradores dos condomínios. O carnaval 2018 se aproxima e, além de toda a festa que é feita tradicionalmente no Brasil, é necessário que o síndico e os administradores dos prédios tenham muito cuidado. Só na capital paulista, mais de 1/3 das pessoas moram em condomínios. Por exemplo, as churrasqueiras são o ponto de encontro preferido entre os moradores para diversão, porém a utilização das mesmas em áreas comuns têm sido constante tema de discussão, uma vez que está entre as campeãs de reclamações.

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areas comunsOs condomínios são construídos de uma certa forma para atender aos anseios do incorporador e dos futuros adquirentes em um determinado momento, porém, ao longo dos anos os interesses dos que ali coabitam podem mudar. Os antigos proprietários mudam, falecem, os filhos crescem e pessoas com perfis diferentes adquirem as unidades; e aí pode começar um problema.

Um exemplo: as áreas comuns em prédios que não dispõem de espaços coletivos muitas vezes podem ser um problema. O que precisa ser considerado primeiramente é o que está descrito no ato de instituição do condomínio, o qual vai elencar a destinação que tem aquelas áreas.

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prestacao-de-contas-em-condominiosA prestação de contas é uma obrigação do síndico instituída pelo artigo 1.348, VIII do Código Civil, o qual aduz dentre outras obrigações do síndico a de prestar contas em assembleia anualmente ou, frise-se, quando exigidas.

Desta forma, para que a gestão seja transparente, é salutar que o síndico contrate empresas de gestão condominial que disponibilizem os balancetes de forma analítica mensalmente atrás de portais na internet com acesso restrito aos condôminos, bem como, de forma sintética disponibilize a prestação de contas no boleto de condomínio inerente ao mês anterior. Deve o síndico e sua administradora prestar a qualquer tempo os esclarecimentos necessários a gestão, lembrando-se sempre que tais solicitações não atentam contra o síndico ou não contam desconfiança necessariamente, pois assim como uma empresa deve prestar esclarecimentos aos seus sócios, o síndico deve prestar esclarecimentos aos condôminos.

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creditos-oriundos-acoesOs créditos oriundos de valores auferidos com ações judiciais, sejam eles de ações vícios de construção ou de ações contra concessionários, teriam o caminho natural de integrar o caixa condominial. Mas quando são valores representativos, começa a surgir na coletividade a vontade de ter esse valor repartido aos moradores e não devolvido ao caixa do condomínio, o que passa a gerar dúvidas e muitas vezes conflitos de concepção do que se deve fazer com o dinheiro. 

Entendo que o caminho correto seria que este valor ficasse em caixa e, após deliberação em assembleia passasse a integrar conta específica, para que pudesse ser usado com alguma contingência ou obra que se fizesse necessária. Não podemos esquecer que as edificações sofrem um desgaste natural conforme cita a ABNT NBR 14653-1:2001, por volta de 4% ao ano. O que por si só seria motivo para que o valor ficasse em caixa a fim de se realizarem as obras necessárias de reparos em função do desgaste natural trazido pelo tempo.

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